記者獲悉，《茂名市物業(yè)管理辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）近日正式出臺(tái)，并于2022年4月1日起施行，有效期3年?！掇k法》共七章，分別就業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)等方面作出了明確規(guī)定。記者根據(jù)《辦法》，并結(jié)合市住建部門(mén)的解讀，梳理出了以下重點(diǎn)內(nèi)容。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，各級(jí)監(jiān)管需合力

《辦法》指出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在中國(guó)共產(chǎn)黨社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，鼓勵(lì)和支持符合條件的社區(qū)“兩委”成員、居民小組組長(zhǎng)、中國(guó)共產(chǎn)黨黨員業(yè)主通過(guò)法定程序當(dāng)選為業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員，依法履行職責(zé)。

為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，《辦法》要求市、區(qū)（縣級(jí)市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系，根據(jù)需要建立聯(lián)席會(huì)議制度或者成立工作專(zhuān)班，統(tǒng)籌解決重大問(wèn)題。區(qū)（縣級(jí)市）人民政府應(yīng)當(dāng)為鎮(zhèn)、街道配備物業(yè)管理的專(zhuān)職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

《辦法》還明確，市、區(qū)（縣級(jí)市）等各級(jí)住建主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并明確了發(fā)改、市監(jiān)、城管、公安、消防、行業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理工作中的具體職責(zé)。

規(guī)范業(yè)主大會(huì)，履職監(jiān)督要強(qiáng)化

《辦法》規(guī)定，符合法定成立業(yè)主大會(huì)條件的，需由相關(guān)主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，總?cè)藬?shù)在七至十五人之間。其中業(yè)主代表為五人至十三人，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表一人，建設(shè)單位代表一人。組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，其可以由業(yè)主直接分?jǐn)?，也可以從共有部分?jīng)營(yíng)收益中列支。由業(yè)主分?jǐn)偟?，業(yè)主大會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，并應(yīng)按季度進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。如業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)會(huì)議，業(yè)主可通過(guò)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

《辦法》還明確，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事及管理規(guī)則，選擇或更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用或籌集維修基金，改建重建建筑物，改變共有部分的用途或利用其從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等事項(xiàng)，均需要業(yè)主共同決定。針對(duì)這些事項(xiàng)的決議，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。不同性質(zhì)的事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)在參與表決的業(yè)主中取得相應(yīng)比例的同意人數(shù)。

規(guī)范前期物業(yè)，物業(yè)用房有標(biāo)準(zhǔn)

《辦法》規(guī)定，針對(duì)預(yù)售物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》之前，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。至于建設(shè)單位現(xiàn)售物業(yè)的，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)則應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)房銷(xiāo)售備案之前。

根據(jù)市住建部門(mén)進(jìn)一步解讀，物業(yè)服務(wù)用房也有了標(biāo)準(zhǔn)配置要求。其一，建筑面積要按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，方便物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，方便業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)中心；第三，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變用途。

規(guī)范選聘解聘 權(quán)利義務(wù)更明晰

《辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和退出程序均有詳細(xì)描述。其中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或另外選聘，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)方?jīng)Q定不再續(xù)簽的，則應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)并公示，但合同對(duì)通知期限另有約定的除外。業(yè)主委員會(huì)與續(xù)聘或另外選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前，且需要公示至合同期屆滿。原服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)要退出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料和財(cái)物。

此外，《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，其中還提到，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加裝電動(dòng)車(chē)感應(yīng)器，防止電動(dòng)車(chē)進(jìn)入電梯廂。

規(guī)范令行禁止，管理保護(hù)齊跟上

近年來(lái)群眾比較關(guān)注的房屋維修基金、防空通信設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等事項(xiàng)，此次《辦法》都有涉及。

其中明確，維修資金屬于業(yè)主共有，可用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施、二次供水設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。對(duì)于人民防空通信、警報(bào)設(shè)施的安裝，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供方便條件，不得阻撓。

針對(duì)新能源汽車(chē)和電動(dòng)車(chē)逐漸普及，充電設(shè)施匱乏，小區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施改裝難的問(wèn)題，《方法》指出，在物業(yè)管理區(qū)域的充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合業(yè)主并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會(huì)授權(quán)，依法利用公共停車(chē)位建設(shè)相對(duì)集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并為業(yè)主提供充電服務(wù)。

此外，《辦法》也對(duì)損壞房屋主體結(jié)構(gòu)，違法改變房屋用途，將無(wú)防水要求的空間改為衛(wèi)生間、廚房，破壞或擅自改變房屋外觀，違法搭建建筑物，損壞、占用、改建共用部位或共用設(shè)施，損毀樹(shù)木園林，存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)品，亂丟垃圾、高空拋物，發(fā)出超標(biāo)噪聲或影響鄰居采光、通風(fēng)，侵占或拆除公共設(shè)備，違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物，在不安全區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托等行為作出了明令禁止，并規(guī)定可依法要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。（來(lái)源：人民資訊）